강원도 영월군 증여받은 토지 매매를 중심으로

상담 배경

우자에게 증여받은 지방 소재의 토지를 매각하여 자산 포트폴리오를 재구성해 노후에 매월 안정적인 임대수익이 가능한 수익형 부동산으로 자산증식을 하고 싶은 소유주께서 십여 년이 넘도록 소유하고만 있을 뿐 세금만 나가는 부동산을 처분하려 방문하였습니다.

등기권리증, 매매계약서도 분실된 상황이고 무작정 소유하고만 있었던 토지에 대해 얼마에 팔아야 할지, 언제 팔아야 할지 모든 상황이 막막한 상황 이였던 소유주께서는 매매가격 산정 및 매각대행을 의뢰하였습니다.

계획 수립

매각 대상 부동산의 매매가격 산정과 매각전략 수립을 위해 조사 결과 강원도 영월군 소재 총 10개 필지로 지목은 답과 전이고 이중 6개 필지는 일반 매각이 가능하며, 하천관련 4개 필지는 일반 거래시장에서 매수자가 가격을 지불하지 않고 매수하는 조건으로 매각이 가능하거나 또는 하천보상 관련하여 하천관리청에 토지의 매수를 청구하는 방법이 있었습니다.

매각 대상 부동산 토지 매각 추정가격 안

매각 대상 부동산은 총 10개 필지로 현재 소유자가 증여받은 시점에서 12년간 소유 중이였으며, 일반 매각 가능한 6개 필지의 지가상승 기대는 어려우며, 하천 관련 4개 필지는 일반 거래는 불가하고 매각 대상지 하천구역의 지방하천 2급으로 편입 대상이 아니었습니다.

하지만, 집요하게 조사한 결과 하천법 제79조 토지의 매수청구에 따라 “하천구역(지방하천의 하천구역 제외) 매수대상토지의 소유자는 하천관리청에 토지의 매수를 청구할 수 있다.” 와 제79조 제1항에 따라 토지의 매수청구 받은 날 부터 6개월 이내에 매수대상 여부 및 매수예상가격 을 매수청구인에게 통보해야 하고, 매수대상 토지로 통보한 경우 5년의 범위 내에 매수계획을 수립하여 매수대상 토지를 매수하여야 한다는 하천법 관련된 내용을 통해 하천구역의 결정 고시 중 대상 소유 지번 인근까지 결정 고시되어 편입된 사례를 확인하게 되었습니다.

토지 매각에 따른 총 회수가능 금액이 계약 시기에 따라 달라질 수 있지만 10개 필지 중 4개 필지에 대해 최대한의 가격을 회수해야 의뢰인의 자산증식에 기여할 수 있기에 당사의 노하우를 동원하여 하천관련 4개 필지는 하천관리청(국가)에서 매수의무를 갖지 않지만 관할 지자체 대상 매수청구를 시도할 수 있다는 것을 파악하게 되었습니다.

결과 제시

일반 매각 6개 필지는 매각전략 수립 시 용도지역에 따라 매수 타겟층을 캠핑장, 펜션, 전원주택 수요자 등을 대상으로 마케팅을 개시하고, 관할 지자체 하천보상 관련 담당자에게 편입토지조서작성 후 보상청구에 관련하여 접수 계획을 의뢰인에게 보고하였습니다.

보상절차의 지연 및 거절 시 법률적 검토 후 민원 대응 및 관계부서 영업에 따른 지속적 대응 방안을 모색하고 10개 필지 매각 완료 및 보상 시 최종 회수 가능 추정 금액에서 예상 지출비용인 매매가격 NEGO 금액, 보상금액 절하, 수수료, 인지대, 경비 등을 제외한 총 회수 가능 추정 금액을 도출하여 의뢰인의 승인을 득하고 계약 협상에 임해 매각을 완료하게 되었습니다.

이 과정에서 의뢰인께서 해외에 체류 중인데 해당 매각 및 행정업무를 진행해야하는 상황이 벌어져 약간의 애를 먹은 것이 기억에 남습니다.

상속 또는 증여의 경우 본인이 재산을 모아 투자한 게 아니어서 소유 재산이 방치되는 경우가 종종 있는데, 사전에 소유권 증빙자료도 확인해보고 가끔씩 거래시세도 확인해서 매각 타이밍을 놓치지 않도록 자산관리를 권유 드립니다.

※ 매각 대상 부동산의 세부 내용은 변경 및 비공개 처리되어 게재함을 양해 바랍니다.