시행사의 자금조달용 PF대출 사업계획서를 중심으로

상담 배경

행사의 대표께서 경기도 양주시에 토지를 매입했는데 지금까지 주거용 및 상업용 용도로 신축해서 분양을 전문적으로 해왔지만 해당 부지는 적정 규모와 용도를 결정하기 어렵다는 내용과 함께 pf대출을 위해 금융사에 제출할 사업계획서도 필요하다는 요청 이였습니다.

분양을 목적으로 한 신축 개발사업 사업성 평가와 금융사에 제출할 자금조달용 PF사업계획서를 수립해달라는 요청에 의해 경기도 양주로 현장조사를 나갔습니다.

컨설팅 내용

대상 부동산의 개발사업 사업성 평가관련 인문환경 분석에 의해 양주시 대상 부동산 소재 상권, 입지분석을 통해 개발사업 방향성은 상업시설이 적합한 것으로 판단되었습니다.

시행사의 매입 목적은 다세대빌라 신축분양 이였으나 조사 분석 결과 양주시의 경우 인구밀도가 낮은 주거환경을 지니고 있으며, 주거 인구는 감소 추세로 분석되었고 인근 주거지 아파트와 비교할 경우 상품구성 및 가격경쟁력에서 분양 가능성이 희박하였습니다.

대상 사업지의 위치특성, 교통 환경, 주거환경, 유입인구를 고려한 개발사업 방향성은 상업용 부동산 중 상업시설로 용도를 수립하여 근린생활시설 용도로 건축규모 지하1층, 지상6층 , 연면적 4,994.06㎡(1,510.70평) 규모로 신축이 가능한 것으로 확인되었습니다.

단, 적정규모는 투자대비 수익성이 도출 돼야 하기에 A안, B안을 구성하여 건축설계 기획을 통해 건축규모 지하1층, 지상3층 , 연면적 3,136.09㎡ (948.67평) 규모의 두 가지 타입을 도출했습니다.

공급시장 분석에서 대상 사업지 권역 업종분포도 조사 결과 외식업 중 한식 35개, 분식 9개 입점, 판매업 중 핸드폰 8개, 의류 7개, 약국 5개, 마트 5개 입점, 서비스업 중 학원 42개, 이미용 25개, 부동산 23개, 병원 11개 입점 운영되고 있었습니다.

이를 통해 층별 상업시설 MD구성을 적용하고 각 권역별 거래시장가를 분석하여 대상 부동산의 입지와 규모, 주변 경쟁상품의 임대가격 등을 고려하여 안정적 임대 가를 기준으로 상품별로 적용하였습니다.

분양가는 대상 부동산의 전세환산가 50% 대비 분양가를 환산하여 가격을 수립하고 분양가 예상 안을 A안 과 B안에 도입하여 각각의 세부 투자내역을 적용한 결과 사업성은 A안이 사업수지 20억 3,968만원으로 23.27%의 수익률이 예상 되고 B안은 사업수지 31억 2,184만원으로 46.54%의 수익률이 추정되었습니다.

성공적인 분양사업을 위하여 대상 부동산의 건축비 절감을 통한 분양가의 조율과 분양계획 수립 시 체계적인 마케팅 전략 및 실행이 대두되며, 해당 신축 개발 사업은 B안으로 진행하는 것으로 결정되었습니다.

결과 제시

최종 평가된 소유부지 신축 개발사업 사업성 평가에 의해 시행 사에서 자금을 조달할 금융사 PF사업계획서를 수립하여 제출을 완료하였습니다.

해당 부지의 적정규모와 용도는 분양사업을 목적으로 하였기에 투자대비 수익성을 근거로 기본 계획에서 규모를 축소하였으며, 용도를 변경하고 안정적인 가격책정 및 상품성 보완에 의해 개발 사업을 진행하게 되었습니다.

신축 개발 사업은 개발자의 시각이 아닌 수요자의 입장에서 상품 기획이 선행돼야 한다는 것을 보여주는 사례였습니다.

※ 개발사업 대상 부동산의 세부 내용은 변경 및 비공개 처리되어 포스팅 함을 양해 바랍니다.