서울시 성동구 소유부지 개발사업 계획을 중심으로

상담 배경

조업을 영위하는 법인 사에서 소유부지의 신축 개발 사업을 위해 투자비용과 수익을 예측하고 적정 규모와 용도에 관해 개발사업 타당성 검증을 요청해왔습니다.

대상 부동산은 서울시 성동구 소재로 기존 건물을 철거하고 신축하여 일부는 사옥기능으로 잔여 공간은 임대사업 용도로 개발하려는 목적 이였습니다.

컨설팅 내용

대상 부동산의 성동구 소재 사업지역 환경 분석을 통해 성수 준공업 지역의 생산 기능과 용답동 중고자동차 매매시장, 마장동 축산물시장의 유통 기능, 금호동, 옥수동, 행당동의 대규모 아파트 단지를 중심으로 한 주거 기능을 고루 갖추고 있는 지역이고, 인접 동별 인구 현황 분석 시, 당 사업지가 속해 있는 성동구 소재의 세대수는 5,517세대로 성동구 전체 세대수의 약 4.38%이며, 인구수는 12,534명으로 성동구 전체 인구의 약 4.13%로 다른 동에 비해 생활인구가 낮은 지역으로 분석되었습니다.

개발사업의 용도 수립을 위해 인구현황, 집객시설, 유동인구, 상권분포도, 입지분석, 부동산 용도별 공실률 분석을 통해 상업용 부동산 중 법인사의 사옥기능을 고려함과 동시에 임대사업 용도의 상업, 업무시설 공간을 구성한 개발사업 방향성을 수립하게 되었습니다.

건축 기획설계 단계에서 해당 소유부지는 권장용도(업무시설, 근린생활시설)로 건축이 가능하며, 건폐율 60%, 용적률 400%, 높이제한 80m이하로 규제됨을 확인할 수 있었습니다.

건축개요, 층별 개요를 기획하여 지하3층, 지상9층 규모의 전체 연면적 2,052.88평으로 지하2~3층은 주차시설, 지하1층~지상1층은 근린생활시설, 지상2층~지상9층은 업무시설로 용도를 구성하였습니다.

기획설계에 의한 상품별 개요를 바탕으로 대상 부동산 소재지의 상업시설, 업무시설 거래시장가를 분석하여 평균 임대료와 평균 보증금 도출에 의한 대상 부동산의 상품별 가격을 적용하였습니다.

신축 개발 사업을 위한 수지분석을 통해 세부 투자내역을 도출하여 신축 총 투자비용과 임대수익에 공실률을 반영하여 수익률을 도출하였습니다.

이때 IFRS기준 잔존가액을 포함하며, 금융 PF관련 차입금은 적용하지 않고 도출된 예상 수익률은 12.45%로 연간임대수익이 12억 추정되며, 종합 결과에 의한 환경분석, 용도수립, 공급시장, 투자분석을 통해 신축 개발사업 타당성이 양호한 것으로 검증되었습니다.

결과 제시

소유부지를 보유한 법인 사에서는 건축사무소에서 제공한 가설계 건축개요만을 가지고 신축비용과 임대수익을 예측하지 못한 상황에서 개발 사업을 진행하기에는 임원진의 승인을 받을 수 없었습니다.

신축 개발 사업에 투자되는 비용을 추정하고 임대 및 대관사업의 수익을 예측하여 법인사의 가용자금 계획에 반영할 수 있으며, 규모와 층별 용도에 따른 효율적인 공간구성을 각종 규제 및 법규검토를 확인하였기에 기본설계에 반영할 수 있었습니다.

기존 건물을 철거할 수 도 있고 소유부지에 신축을 계획할 수 있지만 리스크를 방지하기 위해서는 수요 공급 분석을 통한 개발사업 방향성 및 용도수립에 의한 투자비용과 수익추정을 통해 안정적인 사업을 진행하는 것이 중요합니다.

※ 개발사업 대상 부동산의 세부 내용은 변경 및 비공개 처리되어 포스팅 함을 양해 바랍니다.