성남시 분당구 사옥빌딩 부동산 매입과정 전 단계를 중심으로 투자자문

상담 배경

통 법인사에서 서울권 지사 개설을 목적으로 사옥빌딩을 매입하여 사용하고 싶은데 투자가 타당한지 매입가격 적정성 검토와 부동산 가치 상승 전망에 관해 대상 투자 부동산에 관해 자문을 요청하였습니다.

지역 공인중개사사무소에서 매물을 추천받았지만 법인사 내부 결제를 위해 객관적인 근거와 타당성에 관해 의사결정이 필요한데 백억대에 달하는 부동산 투자를 단순히 지역 공인중개사사무소에서 제시한 가격대로 계약을 체결하기에는 불안하다는 입장과 함께 이왕이면 투자가치에 대해서도 정확히 알고 투자하고 싶다는 내용 이였습니다.

계획 수립

법인사에서 지정한 대상 부동산의 사옥빌딩 부동산을 현장 조사를 통해 매입가격 적정성 검토를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

성남시 분당구 대상 부동산 매입가격 적정성 검토

o 상업용부동산은 동일 지역권내 빌딩이여도 부동산의 준공년도, 빌딩규모(용적률, 건폐율), 기준용도, 입지, 임대차조건, 임차인구성에 따라 가격이 상이할 수 있습니다.

o 대상 목적물 입지 내 10개 상업용부동산 거래시장가를 조사해 분석해보면, 투자 대상 부동산 빌딩은 현재 거래시장가 기준으로 건물 평균 평당가 1,272만원 이고, 대지 평균 평당가 4,089만원이며, 빌딩의 임대차 수익률과 빌딩 관리 상태에 따라 매매 금액은 다르게 책정될 수 있습니다.

o 비교사례에 의한 대상 목적물과의 가격 적정성을 비교해보면 대상 빌딩의 건물 평당가는 9,274,046원 이고 지역 건물 평균 평당가는 12,727,204원으로 대상 건물 평당가가 낮습니다

o 매입 검토 대상인 분당구 000 빌딩의 예정된 거래대금 총액 100억 원의 매매가격 조건은 무 대출 수익률 기준 5.46%로 한국감정원 상업용부동산(매장용 빌딩) 경기권 대상 부동산의 인근 지역 2015년 2분기 ~ 2016년 2분기 투자수익률은 지역별 모란 5.34%, 분당 5.72%, 수지 5.88% 와 비교할 경우 동일한 5%대 수준이며, 경기권 지역 부천 5.15%, 수원 4.98% 보다 높은 수익률을 나타내고 있어 대상 빌딩의 매입 가격 적정성은 투자 수익률, 준공 후 2년 이내 빌딩, 일부 층수 임대사업 및 사옥용도 입주가능 등의 종합적 관점에서 매입은 적정하다 판단됩니다.

성남시 분당구 대상 부동산 투자가치 상승 전망 검토

o 판교신도시는 경부고속도로를 따라 형성된 총 9,219만㎡, 8만7천명을 수용하는 신도시로 주거·업무시설이 함께 어우러진 자족도시입니다.

o 판교지역에 대한 개발이슈는 판교창조경제밸리(제2테크노밸리) 조성과 삼성물산 건설부문의 판교알파돔시티 입주(2개동 사용) 등이 있으며, 이로 인해 분당지역 오피스 공실률은 2015년 4분기 기준 8%에서 2016년 1분기 기준 6%대로 하락하였으며, 판교지역의 2016년 1분기 기준 오피스 공실률은 4.1%(신축포함)로 안정적인 오피스 임대 현황을 보이고 있습니다.

o 교통환경 개선 요건으로는 2016년 8월 개통을 앞두고 있는 판교~여주 복선전철 개통과 2019년 착공 예정인 판교~월곶 복선전철이 있습니다.
2016년 8월 개통 예정인 판교~여주 복선전철은 판교신도시에서 여주까지 총 57㎞구간이 신설되는 노선으로 경기도 광주, 이천, 여주 등 경기 동남권의 서울 접근성이 개선될 것으로 예상되며, 판교역에서 신분당선 환승 인구의 증가가 예상 됩니다.
2019년 착공 예정인 판교~월곶 복선전철은 시흥시 월곶에서 부터 광명, 안양, 과천을 거쳐 성남(판교)를 연결하는 사업으로 총 연장 39.4㎞, 총사업비 2조 1,122억원(국고)의 사업비가 투입될 예정이며, 이러한 교통 환경의 개선으로 판교신도시가 향후 경기남부지역의 교통의 중심지로 조성 될 것으로 예상 됩니다.

o 판교지역은 거주인구 및 상주인구 증가로 인한 아파트 가격의 상승(한국감정원 시세 기준 2015년 6월 기준 1㎡ 당 시세 787만원 -> 2016년 6월 기준 1㎡ 당 시세 809만원)과 유동인구와 투자수요의 증가 등 부동산 가치상승에 대해서는 긍정적으로 판단됩니다.

o 해당 이슈로 인하여 부동산 가격은 이미 상승세를 나타내고 있으며, 판교창조경제밸리(제2테크노밸리) 개발과 동시에 추가 상가의 공급으로 인한 과잉공급의 우려가 있습니다.

해결안 제시

매입 시기에 따라 상업용부동산 빌딩의 경우 기존 빌딩의 임대차계약 기간 이 존재하여 매수자 사옥 용도의 입점 시기에 따라 즉시 명도에 합의하는 조건을 가지고 있는 빌딩을 매입한다는 것은 시장상황에서 따라 어려울 수 있습니다.

대상 빌딩의 매입은 이런 시기성과 사용성에 적합성의 비중을 높일 수 있어 매입 타당성에 적합하다고 판단되어 법인사 사옥빌딩 매입에 관하여 투자자문을 완료하였습니다.

의뢰사는 사용용도의 목적과 부합되는 투자 부동산을 선별하여 지역과 대상 부동산을 선정하였지만 의뢰사의 경우 법인으로 내부 규정에 의해 외부 전문가의 검증을 통해 예산을 지출할 수 있어 매입가격 적정성과 투자가치 검증으로 대상 부동산에 관해 정확히 인지하고 투자할 수 있었습니다.

※ 투자 대상 부동산의 세부 내역은 변경 및 비공개 처리되어 포스팅 함을 양해 바랍니다.