서울시, 수도권 건물 투자 수익률 비교를 중심으로 투자자문

상담 배경

이비부머 세대의 의뢰인께서는 퇴직 시기를 앞두고 향후 노후준비와 가정운용에 관련하여 임대사업 용도의 건물을 매입하기로 결심하였습니다.

이 과정에서 자금에 맞는 투자 부동산을 다양한 채널을 통해 보게 되었는데 주택 임대사업 용도는 잦은 임차인 교체, 하자보수, 낮은 투자 수익률 등으로 배제하게 되어 상업용부동산 중 일반 상가 건물로 용도를 정해 본인이 거주해서 잘 알고 있는 마포구와 처가 인근 지역인 수원시에 두 개의 건물을 보고 어느 곳에 투자를 해야 할지 깊은 고민에 빠져 있었습니다.

매입 가격은 적당한 것인지, 대상 부동산이 투자가치가 있는 것인지, 어떤 건물을 선택해야 올바른 선택이 될 것인지, 많은 것이 궁금한 의뢰인께서 자문을 요청해 왔습니다.

계획 수립

상권, 입지, 용도, 규모, 임대차현황, 가격 등 서로 다른 서울시 마포구와 수원시 장안구 투자 대상 부동산을 현장 조사 및 투자타당성을 분석한 결과는 다음과 같습니다.

서울시 마포구 대상 부동산 투자가치 분석

– 지역지구 : 2종일반주거지역 / 주구조 : 철근콘크리트 / 주용도 : 근린생활시설, 다가구

– 건폐율 : 59.9%

– 용적률 : 293.22%

– 사용승인일 : 2004년 11월 15일 / 주차 : 7대 / 승강기 : 1대

– 임대차현황 : 비공개

– 지역 매매 거래시장가 : 건물평당가 : 1,003만원 ~ 2,373만원, 평균 1,621만원 / 대지 평당가 : 2,635만원 ~ 4,972만원, 평균 3,869만원 / 무대출 수익률 : 1.83% ~ 4.71%, 평균 : 3.42%

– 입지현황 : 주거밀집지역

– 인구 현황 : 주거인구 보다 직장인구가 많고 30대 여성의 비중이 높음.

– 입점가능 예상업종 : 중국집, 보쌈, 순대국, 피자, 도시락, 의류, 미용실, 부동산, 세탁소

– 투자가치 : 대상 투자 부동산은 서울시 마포구 00동 평균보다 건물 및 대지의 평당가는 다소 낮은 수준이며, 수익률도 다소 높은 조건으로 확인 됨.

수원시 장안구 대상 부동산 투자가치 분석

– 지역지구 : 지역지구 : 2종일반주거지역 / 주구조 : 철근콘크리트 / 주용도 : 근린생활시설

– 건폐율 : 59.13%

– 용적률 : 122.54%

– 사용승인일 : 2013년 10월 7일 / 주차 : 4대 / 승강기 : 없음

– 임대차현황 : 비공개

– 지역 매매 거래시장가 : 건물평당가 : 500만원 ~ 1,223만원, 평균 747만원 / 대지 평당가 : 1,500만원 ~ 3,706만원, 평균 2,665만원 / 무대출 수익률 : 4.52% ~ 6.55%, 평균 : 5.75%

– 입지현황 : 주거밀집지역

– 인구 현황 : 직장인구 보다 주거인구가 많고 40대 여성의 비중이 높음.

– 입점가능 예상업종 ; 치킨, 우동, 돈까스, 커피, 생과일쥬스, 퓨전주점, 샤브샤브, 국수전문점, 피자, 샌드위치, 안경점, 꽃, 약국, 편의점, 병의원, 학원, PC방 등

– 투자가치 : 대상 투자 부동산은 수원시 장안구 00동 평균보다 건물 및 대지의 평당가는 낮은 수준이며 수익률은 평균보다 높은 수준으로 확인 됨.

해결안 제시

임대사업 용도의 부동산 상가 건물 투자는 수익성, 안정성, 지속성이 중요합니다.

대상 부동산 중 서울시 마포구의 경우 부동산의 용도가 1,2,3층을 제외하고 4, 5층의 경우 다가구주택으로 전세금을 높여도 수익성이 일반 상가 건물보다 수익률이 낮게 나와 향후 임대사업 관리상 대상 입지에 대체할 수 있는 업종이 제한되어 현재의 수익률도 투자 대비 낮지만 이러한 부문에서 수원시 장안구의 상가 건물이 보다 투자타당성에 유리한 요소가 많은 것으로 검토되었습니다.

동일한 주거밀집지역이여도 주거인구가 높고 상업시설 배치도 1층 적정 규모의 호수로 구분되어 입,퇴점이 반복되어도 공실률이 저하되고 다양한 업종의 유치가 가능하여 지속성이 높아 임대사업 용도의 안정성을 높일 수 있습니다.

의뢰인께서는 실 투자금액도 수원시 상가 건물 부동산이 적게 투자되면서 수익률도 높고 안정성과 지속성이 담보되어 최종 수원시 대상 부동산으로 투자를 결심해 매입하게 되었습니다.

투자자문은 투자가치와 매입가격 적정성을 동시에 검토하여 비교되기에 사례별로 판단하는 요소가 상이해집니다.

하지만 제일 중요한 것은 역시 수익성, 안전성, 지속성이 되겠지요.

생산인구는 감소하고 노인인구는 증가하는 현 시대에서 다양한 부동산의 용도 중 어떻게 투자를 선택하는지는 향후 공급과잉이 우려되는 지역과 부동산 용도 중 투자자의 선별력이 투자에 가장 중요한 요소가 되리라 생각됩니다.

※ 투자 대상 부동산의 세부 내역은 변경 및 비공개 처리되어 포스팅 함을 양해 바랍니다.