수원 광교 대학가 상권 오피스텔 분양 활성화를 위한 상가 MD구성 컨설팅

기화 되고있는 불황의 여파로 부동산 경기 역시 침체되고 있습니다.

이를 타파하기 위해 시행사와 분양사에서는 다양한 방법을 강구하여 노력하고 있지만 소비자들을 분양으로 연결시키기란 여간 여러운일이 아닙니다.

소비자 역시 묶여있는 자본을 투자하고자 하지만 마땅한 투자처를 찾기가 어려워 망설이고 있는 실정입니다

금융권은 금리인하로 수익률이 저하되고, 주식은 경기불황으로 위험성이 높아졌으며 부동산은 매매가의 하락으로 시세차익에 대한 성장성이 불안하기 때문입니다.

그렇다면 어떠한 방법을 강구해야 할까요

당연한 얘기겠지만 시행사에서 건축을 하고 분양사에서 분양을 할 때 정확한 임대수요층을 예측하여 건축을 하고 용도에 맞게 임대를 맞춰 수익률을 확보한다면 소비자 입장에서는 믿고 매입을 할 수 있겠죠.

이번에 말씀드리는 사례는 상가 MD구성을 통한 분양활성화 전략을 수립한 사례입니다.

경기도 수원시 영통구 광교택지개발지구에 위치한 오피스텔 시행사 대표님의 의뢰가 왔습니다

광교신도시의 개발로 오피스 업무지구가 생성되고 경기대 역의 개통 등 여러가지 개발호재들로 오피스텔을 시행하여 준공 전 분양을 완료하였지만 1층 ~ 3층의 상업시설이 분양도 되지않고 임대도 되지않아 자금회수가 문제라는 것입니다.

하여 1층 ~ 3층까지의 전체 상가의 MD구성과 임대 및 분양에 대한 현실적인 대안을 강구해 달라는 것이었습니다

우선 현장답사를 통해 해당상권을 진단해 보기로 했습니다

상권분석

광교신도시는 행정도시의 이전과 오피스가의 형성 택지개발지구 내 다세대주택단지 조성, 신분당선의 개통 등 당양한 개발호재와 경기대의 대학생과 테크노밸리의 직장인, 주변 배후세대의 거주인구 등 소비층이 폭넓게 나타나고 있었습니다.

하지만 해당 상권의 가장 큰 개발호재인 경기대역의 개통이 2016년으로 개통까지 기간이 많이 남아있어 상권의 활성화를 기대하기에는 조금 이른감이 있었습니다.

우선 해당 상권 내 거래시장가를 비교하여 평당 임대가를 산출하고 업종분포도를 파악하여 해당입지의 상권유형을 파악할 수 있었습니다

또한 인구현황을 성별 및 연령별로 분류하고 해당 입지 내 유동동선을 분석하여 세부적인 전략을 수립할 수 있었습니다.

해당 상권은 신분당선의 연장선에 있는 신대역, 도청역과의 상권에 대한 경쟁이 불가피 하기 때문에 경쟁상권에 대한 분석 또한 중요하게 작용하였습니다.

경쟁상권 분석을 통해 해당 상권의 특성을 파악하고 해당 입지에 맞는 타겟 전략을 수립할 수 있었습니다.

MD구성

당 상권분석을 통해 파악해본 결과 개발이 진행중인 일부지역으로 유동이 편중되어 있으며 해당 물건지 까지의 유동흐름이 많지 않은 것으로 나타났습니다.

또한 대로변에 위치하여 워킹으로 인한 유입보다는 차량으로 인한 접근이 많은 것으로 나타났습니다.

이는 경기대역이 개통되는 시기까지는 지속될 것으로 보여지며, 경기대역의 개통과 동시에 유동인구의 유입은 폭발적으로 늘어날 것으로 보였습니다.

이를 바탕으로 1층의 대로변 가시성을 살린 대형 판매업의 아이템으로 MD를 구축하고 2층과 3층은 인근 상주 및 거주인구를 고려한 대형 어학원과 병원으로 MD를 구축하였습니다.

세부적인 MD구성 및 임대전략은 컨설팅 용역 계약에 의해 웹상으로 공개 못하는 점은 양해 부탁드립니다.
(세부적인 MD자료 샘플은 쪽지나 덧글을 통해 요청하시면 개별 발송해 드리겠습니다)

임차유치 마케팅은 대형 기업체를 중심으로 진행하였으며 상권의 비전성과 성장가능성을 중점으로 홍보를 했습니다.

또한 임대유치 전략으로 1년, 2년 계약이 아닌 3년 ~ 5년 장기계약으로 임차인들의 지속적인 사업성을 확보해 주었으며, 일정 기간동안의 임대료 할인을 통해 상권의 안정기까지의 부담을 덜어 주었습니다.

해당 부동산 시행사는 사전 MD구성 및 임대전략 수립에 의한 선임대 방식으로 임대보증금으로 인한 자금확보와 임대료 수입으로 고정지출에 대한 리스크를 방지 할 수 있었으며, 안정적인 테넌트의 입점으로 수익성과 안정성을 동시에 확보하여 분양활성화를 기대 할 수 있었습니다.

[요 약]

상권의 미조성으로 상업시설의 미분양 발생

상권분석을 통한 MD구성과 임대차 전략 수립

타겟마케팅을 통한 조기임대 완료

선임대 후분양 방식으로 분양 활성화 기대

불황이 지속될 수록 소비자들이 기대하는 것은 무엇일까요

수익성과 안정성, 성장성을 모두 잡을 수 있는 방법이 필요한 때입니다