건물 용도변경과 리모델링을 통한 부동산 임대관리 사례

동산은 저마다 해당용도가 정해져 있습니다
여러분들의 부동산 역시 사용이 가능한 용도가 정해져 있을 겁니다

처음 임대사업을 시작했을때는 정해진 해당 용도로 임차를 주고 임대사업을 진행해오다가 상권의 변화와 여러가지 환경적인 요소들로 더이상은 해당용도로 임대가 여의찮을 때는 어떻게 해야할까요?

이번에 말씀드리는 사례를 통해 설명드리겠습니다

인천에 거주하시는 40대 남성분이 저희 회사로 찾아왔습니다
기존에 숙박업을 직영으로 운영하다가 지속적인 경영악화로 건물 전체를 리모델링하고 상업시설로 구성하여 임대를 진행하고 있다고 하였습니다

리모델링 전 건물 주변 인근 중개업소와 지인들에게 이제 숙박업을 그만하고 상업시설로 용도변경하여 임대사업을 진행하는 것에 대한 계획을 얘기하니 대다수가 긍정적인 반응을 보였다고 합니다

나름의 기준을 세워 평당 임대료를 산정하고 리모델링을 완료하였는데 실제 형성되어 있는 임대가와 임대수요층이 본인의 예상과는 차이가 많이 발생하여 공실로 방치해 두고 있다고 하였습니다.

우선은 현장답사를 통해 정확한 문제점을 파악해 보기로 했습니다.

상권분석 결과 가시성은 우수하나 해당 상권의 집객시설이 부족하였으며, 인근에 학교시설 및 노인복지시설이 있어 임차 업종에 대한 인허가 제한 역시 문제로 작용 하였습니다.

해당입지의 유동인구는 8차선 대로에 위치하여 워킹에 대한 고객보다는 차량으로 유입되는 고객이 많았으나 건물 후면에 별도의 주차장 부지가 있어 충분한 활용도가 예상되었습니다.

또한 리모델링에 의한 신축건물로 임대공간의 면적분할 및 합실이 비교적 자유로웠습니다.

SWOT 분석

[강 점]

리모델링에 의한 신축건물로 시설, 설비, 층고 등
인근 노후건물 보다 임대 경쟁력 상승

[약 점]

상권 집객력 및 교통 접근성이 떨어져
판매업의 상업적 기능성이 저하됨

[기 회]

건물 내 별도의 주차장 부지로 인해
대형 외식, 서비스 업종 유치가 가능함

[위 협]

주변 노인복지 시설 및 학교시설 등의 사유로
인허가에 제약이 발생됨

해당 물건에 대한 명확한 MD기준과 임대차 조건에 대한 재수립이 필요하였습니다.

MD구성 및 해결 안

우선 기존에 소유주가 제시한 MD와 임대가를 살펴보겠습니다

표에서 보면 아시겠지만 병원과 스크린골프, 레스토랑, 커피카페 모두 보여지는 이미지가 좋은 아이템으로 구성을 했더군요

하지만 대중교통의 난제와 주변 배후세대층이 적어 다수의 병원입점은 힘들 것으로 판단되며 상층부에 보증금이 임대료에 비해 높게 측정된것 또한 문제로 볼 수 있습니다

또한 지역중개에만 기대하고 있었지만 지역상권에서 해결하기에는 다소 면적이 크고 투자금이 많이 나가는 아이템으로 본사 및 업종에 맞는 타켓 마케팅이 부족해 보였습니다

추후 이야기를 나눠보니 주변에 병원이 없어 메디컬 빌딩으로 만들면 충분히 승산이 있을거라 판단하셨다고 합니다

하지만 해당 업종의 입점이 없다면 그에 따른 이유가 있다는것을 판단하지 못하셨죠

아래는 상권분석을 토대로 임대가 산정과 MD구성을 재산정한 표입니다

※ 부동산의 특수성으로 소유주의 임대사업 시 보안사항과 직결되어 상기 컨텐츠의 현황,주소,내역 등은 일부 수정 반영되어 등록함.

업종을 좀더 세분화 하여 MD를 구성하였으며 업종의 따라 보증금과 임대료를 재산정 하였습니다

소유주가 깔끔한 아이템을 원하고 있기 때문에 소유주의 Needs를 최대한 반영하여 초기 구상했던 아이템을 최대한 반영하였으며 면적 분할을 통해 유치활동에 대한 탄력적인 조율을 할 수 있었습니다

또한 업종에 맞는 세분화된 마케팅전략으로 대형면적은 기업체 유치와 프랜차이즈 본사 유치를 중심으로 마케팅 전략을 잡았으며 소형면적은 지역중개와 협업하여 임대 유치활동을 진행하였습니다

그 결과 임대 유치를 완료할 수 있었으며 현재는 지속적인 임대관리를 통해 안정적인 임대사업을 영위하고 있습니다

또한 별도의 임대차계약의 기준을 수립하여 보유시 발생되는 세금(교통유발부담금, 환경개선부담금 등)에 대한 문제 또한 임차인과의 분배를 통해 절세할 수 있었으며, 건물 후면 주차부지의 면적을 관리비에 적용하여 관리비 충원에 의한 고정지출 감소 효과도 볼 수 있었습니다.

[요 약]

임대사업의 악화로 용도변경 및 리모델링 실행

임대가 산정 및 MD계획의 오류로 장기간 공실 발생

상권분석을 통한 신규 임대차 조건 및 MD계획 수립

업종별 타겟에 맞는 마케팅 전략으로 임대유치 완료

지속적인 임대관리를 통하여 추후 통매각 가능성 확보

어떤일을 진행 할 때는 명확한 계획과 기준이 필요합니다

그러한 기준을 세우기 위해서는 철저한 분석은 필수겠죠

소유주가 세운 주관적인 기준안은 결국 시장에서는 통용되지 않았습니다

철저한 분석을 토대로 기준을 세운다면 결코 공실로 발생되는 기회로스는 생기지 않을 것입니다