임대차 중도해지로 인한 입주사 퇴점 시 건물 공실에 따른 MD구성 및 임대관리 방안

해전 알고지내던 세무사님의 연락을 받았습니다.
본인이 관리하는 손님중에 4층건물이 통으로 임대차가 해지되어 곤란한 상황에 빠진 손님이 있다고 도움을 부탁하셨습니다.

저역시 많은 도움을 받고있는 세무사님이라 흔쾌히 응하였고 다음날 40대 여성분의 연락이 왔습니다.
발산역에 4층 건물을 소유하고 있는데 이번에 임대차가 해지되어 어떻게 해야할지 막막하다고 하시더군요

1~4층을 한 임차인이 모두 사용하고 있어 임대관리가 편하였지만 경기불황에 따른 임차인의 경영악화로 더이상 운영이 힘들어지고 임대료와 관리비의 미납으로 결국 중도해지에 이르게되었다고 하셨습니다.

지역 내 인근 공인중개사 사무소에 물건을 접수 하였으나 큰면적의 대형업체를 구하지 못해 한달 두달 공실기간이 늘어나고 있다며 답답해 하셨습니다.

우선 현장답사를 토대로 해결책을 찾아보기로 했습니다

해당물건은 발산역 중심에 위치하고 있어 접근성과 가시성이 매우 뛰어났습니다

하지만 공실이 발생한 시기가 겨울철로 상대적으로 임차인을 구하기 힘든 시기였으며 건물의 임대공간 구성이 전층 합실로 사용된 대형면적으로 개인 임차인들의 유치가 불가능해 보였습니다.
또한 기존업체의 내부 인테리어와 시설물의 원상복구 및 철거의 미진행으로 신규입점자의 즉시 입주가 불가능한 상태였으며, 노후화된 건물로 시설관련(전기, 수도, 가스) 부분도 신규 업종에 따른 재분배가 필요한 상태였습니다.

SWOT 분석

[강 점]

상권 내 입지가 대로변에 위치하고 있어
가시성과 교통편의 접근성이 우수하다

[약 점]

기존 시설물 원상복구 및 철거의 미진행으로 즉시 입점이 불가
임대사업을 위한 철거 및 시설관련 증설 등의 비용 추가

[기 회]

건물 바닥면적이 100평으로 층별 MD구성 시 다양한 컨셉 가능
상권 내 중대형 외식업체의 분포가 많아 분할 적용 시 임차유치 용이

[위 협]

겨울철인 시기적인 요인으로 임차인 유치의 어려움 예상

여러가지 상황을 고려했을때 분할을 통한 MD의 재구성은 불가피 했습니다

MD구성 및 해결 안

우선 4개층 임대구성을 업종에 맞게 층별로 분할하여 MD를 기획하고 아래의 조건과 같이 면적과 임대차 조건을 재산정 하여 해당 입점업체에 맞는 마케팅을 실행했습니다
업종별 마케팅 방안은 다음시간에 자세히 말씀드리겠습니다

MD구성 및 임대차 예상조건

※ 부동산의 특수성으로 소유주의 임대사업 시 보안사항과 직결되어 상기 컨텐츠의 현황, 주소, 내역 등은 일부 수정 반영되어 등록함.

임대차 조건은 해당 입지 내 주변 거래시장가를 표본으로 면적별 평당가를 대입하여 산출하였으며, 관리비 내 항목은 공용전기, 공용수도, 승강기유지비, 주차관리, 공용청소비 등을 포함하여 평당가를 적용하였습니다.

상권 내 예상 유치업종 MD구성의 기준
1층은 풍부한 유동인구와 가시성을 바탕으로 중대형 판매업과 소형 판매업으로 기준을 잡고
2층은 2개 호수로 분할하여 외식과 서비스업으로 기준을 잡았으며
3층과 4층은 각 층당 1개의 서비스 업체로 기준을 잡았습니다.

건물의 입지적 장점과 규모를 활용하여 업종별 타겟 마케팅을 통해 겨울철 이라는 시기적인 요인에도 불구하고 임대유치 1개월 만에 임대를 완료할 수 있었습니다

수익률 비교

보증금 7,000만원 상승 / 임대료 2,000만원 상승(52.6% 상승)

표를 보시면 아시겠지만 한개업체를 통으로 임대를 맞췄을 때와 분할하여 임대를 했을때의 수익률 차이를 확인하실 수 있으실 겁니다

물론 여러게 업체를 관리하다보면 그만큼 일이더 많은건 사실이지만 50% 이상의 수익률 차이를 고려한다면 해당 물건은 앞으로도 분할임대를 하는것이 유리하다고 말씀드릴 수 있습니다.

[요 약]

건물 전층임대 중인 임차인의 임대차 중도 해지로 공실발생

업종간의 상호 호환성을 고려한 신규 MD구성

건물의 특성과 업종별 특성을 고려한 타겟 마케팅으로 조기 임대완료

분할 임대를 통한 임대수익율 상승(임대료 52.6% 상승)

임대수익 상승으로 향후 매각 시 시세차익 가능성 확보

입지의 우수성을 살려 빠른기간 안에 임차를 완료하였지만 임대차 중도해지 전에 만났었다면 그동안 공실로 인한 기회로스가 발생하지 않았을 텐데 아쉬움이 남았습니다.

한개의 업체가 많은 면적을 임차하여 사용한다면 임대인 입장에서는 관리의 편리성상 반가운 일이겠지만 수익률적인 측면에서는 분할을 통한 임대관리가 더욱 높게 나타난다는 단적인 예를 보여주는 사례였습니다.

또한 단일 대형업체의 임대차 해지 시 발생되는 리스크 또한 우려될 수 있는 부분이구요

임대관리에는 정해진 답은 없습니다
시시각각 변해가는 흐름속에서 그에따른 발빠른 대응이 필요할 뿐이죠